В Будапеште разгорается конфликт вокруг будущего туризма и жилья: 6-й район столицы готовится полностью запретить краткосрочную аренду квартир через сервисы вроде Airbnb с 1 января 2026 года. Для одних это шанс вернуть центр города жителям, для других – удар по доходам, рабочим местам и бюджету района.
Первый полный запрет в стране
6-й район Будапешта – это не периферия, а один из самых узнаваемых районов столицы: здесь проходят проспект Андраши, находится Венгерский государственный оперный театр, театры, музеи и популярные прогулочные улицы. Именно здесь сосредоточено около 8% всего жилого фонда, сдаваемого через Airbnb, и район вплотную примыкает к главной тусовочной зоне города.
Мэр района Тамаш Шопрони открыто говорит, что ситуация вышла за рамки:
– В некоторых домах до 50% квартир сдаются туристам. Постоянные жители вытесняются, центр превращается в декорацию для вечеринок – это ненормально.
После онлайн-референдума в 2024 году, где 54% проголосовавших поддержали идею запрета, и решения Верховного суда Венгрии от 11 ноября, 6-й район получил право полностью закрыть рынок краткосрочной аренды с 1 января 2026 года. Это станет первым подобным случаем в стране.
Туристический бум и рекордные цифры
За последние годы Венгрия превратилась в один из самых быстрорастущих туристических рынков Европы. В 2024 году страну посетили более 18 млн туристов, из них около 6 млн – только Будапешт. Прирост составил 24% по сравнению с предыдущим годом, а доля туризма достигла примерно 13% ВВП.
При этом самым стремительно растущим сегментом стали именно квартиры краткосрочной аренды:
-
c 2020 по 2024 год их число в Будапеште увеличилось примерно на 80%
-
в столице сейчас насчитывается больше объектов Airbnb, чем традиционных гостиничных номеров
-
около 40% ночей туристы проводят в арендованных через платформы квартирах, при среднем европейском показателе около 28%
С точки зрения гостей это выглядит идеально: руин-бары, открытые террасы, тусовочные кварталы, большой выбор жилья и сравнительно невысокие цены. Но для многих местных жителей это означает постоянный шум, мусор, пьяные компании и ощущение, что их собственный дом превратился в отель.
Государство усиливает контроль, район идет дальше
Венгерское правительство официально признает, что неконтролируемый рост краткосрочной аренды создает проблемы, но при этом не хочет отказываться от туристических доходов. В 2024 году оно:
-
в четыре раза повысило налоги и сборы на аренду через платформы
-
ввело двухлетний мораторий на регистрацию новых объектов Airbnb
-
дало районам право ужесточать регулирование – например, ограничивать число дней сдачи в год
6-й район решил использовать предоставленные полномочия максимально жестко – не ограничениями, а полным запретом.
Владелицы квартир: «Чувствуем себя обманутыми»
Для людей, которые годами инвестировали в квартиры под Airbnb, грядущий запрет стал личной катастрофой.
Бывшая балерина Венгерского государственного оперного театра Нора Сувегес признается:
– Раньше это был дополнительный заработок, а после ухода со сцены – мой основной доход. Я вкладывалась в квартиры, следила за качеством, платила все налоги. А теперь мне просто говорят: «Этого больше делать нельзя».
Она вспоминает опыт пандемии, когда туризм остановился и ей пришлось сдавать квартиры в долгосрочную аренду. По её словам, проблемы с жильцами тогда были куда серьёзнее:
– Гости Airbnb приезжают на несколько дней и относятся к жилью аккуратно. Настоящий ущерб чаще наносят долгосрочные арендаторы.
Нора сомневается, что запрет улучшит ситуацию на рынке жилья. Аренда в Будапеште выросла более чем на 10% в 2024 году, и хотя темпы могут замедлиться, город по уровню цен ещё догоняет Варшаву, Прагу и тем более Вену.
«Только проигравшие»: позиция владельцев Airbnb
Президент ассоциации арендодателей Балаж Шумицкий считает, что запрет ударит по всему району. По его словам, 6-й округ ежегодно получает около 1 млрд форинтов (примерно 2,6 млн евро) в виде налогов и сборов, связанных с краткосрочной арендой:
– Это огромные деньги для районного бюджета. Выкинуть их – значит сознательно урезать собственные возможности.
Шумицкий называет запрет антирыночной мерой:
– Отнять у людей право распоряжаться своей собственностью – это шаг назад. В какой момент мы вернемся к тому, что государство будет решать, как использовать наши квартиры?
Он подчёркивает, что проблемы создают в первую очередь нелегальные квартиры, которые не платят налоги и не соблюдают правила. Легальные хозяева, наоборот, заинтересованы в тишине, порядке и хороших отношениях с соседями – иначе бизнес просто не выживет.
В качестве примера он приводит Барселону, где действует горячая линия для жалоб, а в квартирах устанавливают датчики шума:
-
если владелец не реагирует на жалобы, он рискует потерять лицензию
-
городские службы отвечают за уборку улиц, размещение общественных туалетов и пресечение нарушений в общественных местах
Парадоксально, но именно Барселона планирует еще более жесткий шаг – полностью запретить краткосрочную аренду к ноябрю 2028 года.
Мэр: «Мы уже видим, что цены растут медленнее»
Тамаш Шопрони уверяет, что экономические последствия запрета для бюджета района будут управляемыми. По его расчётам, выпадение доходов составит около 300 млн форинтов – существенно меньше, чем называют критики.
Он утверждает, что первые результаты уже заметны:
– После объявления о запрете спрос на квартиры вырос, но цены в районе прибавили всего около 7%, тогда как в соседних округах рост достигает 15–18%. Это означает, что мы хотя бы частично тормозим спекулятивный рост.
Шопрони не скрывает своей левой повестки и говорит, что хочет вернуть 6-й район «настоящему среднему классу» – учителям, полицейским, молодым специалистам, а не только владельцам инвестиционного жилья.
DIP рассказывает: почему города по всему миру борются с Airbnb
История 6-го района Будапешта вписывается в более широкий тренд: всё больше мегаполисов пересматривают отношение к краткосрочной аренде.
Главные причины, по которым города ограничивают Airbnb и аналоги:
-
Рост цен на аренду и покупку жилья. Квартиры, которые могли бы сдавать местным жителям, уходят в туристический сектор, сокращая предложение.
-
Усиление жилищного кризиса. В популярных районах становится почти невозможно снять жилье по приемлемой цене.
-
Туристификация кварталов. Исторические и жилые районы превращаются в квазигостиничные зоны с барными улицами и сувенирными магазинами вместо сервисов для местных.
-
Падение качества жизни. Шум, мусор, вечеринки, постоянная смена соседей – всё это приводит к усталости и оттоку постоянных жителей.
-
Нечестная конкуренция с отелями. Гостиницы платят налоги и соблюдают строгие нормы, тогда как часть объектов краткосрочной аренды долго работала «в тени».
-
Сложность регулирования. Городам сложно отследить все квартиры, добиться соблюдения стандартов безопасности и реально взимать налоги.
Какие меры принимают города:
-
Полные или частичные запреты в определенных районах. Как планируемый запрет в 6-м районе Будапешта или курс Барселоны на полный отказ от краткосрочной аренды к 2028 году.
-
Ограничения по числу дней аренды. В Париже – не более 120 дней в году, в Амстердаме – около 30 дней.
-
Лицензирование и регистрация. Без регистрации и номера лицензии сдавать жильё запрещено.
-
Повышенные налоги и туристические сборы. Власти уравнивают условия с отелями и компенсируют нагрузку на город.
-
Крупные штрафы и проверки. Нарушителям грозят значительные штрафы или запрет на деятельность.
-
Стандарты безопасности. Обязательные системы пожарной безопасности, страхование ответственности, соблюдение санитарных норм.
-
Горячие линии и сервисы для жалоб жителей. Сигналы соседей становятся основанием для проверок и ужесточения мер.
-
Сотрудничество с платформами. Обмен данными, автоматическое начисление налогов, блокировка нелегальных объявлений.
Примеры городов, где уже действуют жесткие ограничения:
-
Барселона (Испания) – курс на полный запрет краткосрочной аренды к 2028 году.
-
Париж (Франция) – строгие лимиты дней и жесткая система регистрации.
-
Амстердам (Нидерланды) – сокращенный лимит дней и запрет в отдельных зонах.
-
Берлин (Германия) – запрет сдачи целых квартир без спецразрешения.
-
Нью-Йорк (США) – практически полный запрет аренды короче 30 дней с 2023 года.
-
Токио (Япония) – ограниченные зоны и жесткие требования к хостам.
Будапешт только входит в этот клуб городов, которые пытаются заново договориться с туристическим рынком. Удастся ли 6-му району стать «положительным примером» или он отпугнет инвесторов и гостей – на этот вопрос пока нет ответа.