Рекордный рост стоимости недвижимости, рекордные цены на недвижимость — вот лишь некоторые заголовки, которые притягивают взгляды владельцев недвижимости и потенциальных продавцов и создают в них, возможно, нереалистичные представления о том, сколько стоит их недвижимость, пишет money.bg.
В целом, стоимость недвижимости — это цена, по которой вы можете ее продать. И в зависимости от спроса и предложения она может приближаться к одной из двух своих границ — максимально возможного (с точки зрения покупателя) и минимально приемлемого (с точки зрения продавца).
Именно из-за высокого спроса на недвижимость, в условиях пандемии и рекордных сбережений населения, боится инфляции, операций с очень давно замороженной недвижимостью, купленные по рекордно высоким ценам во время пика рынка жилья в 2008 году, вышли на рынок и продаются.
Это происходит в то время, когда цены на реализуемую недвижимость начинают приближаться к своему «максимальному пику» (по крайней мере, с текущей точки зрения).
Но владельцы недвижимости не должны обманывать себя. Их собственность стоит столько, сколько покупатели готовы или могут позволить себе заплатить.
И несмотря на энтузиазм последних, цены имеют естественную границу, определяется это такими факторами как доступность и доходность аренды, а также ситуация на ипотечном рынке и уровень процентных ставок.
Именно с доходностью от аренды можно в значительной степени связать реальные цены на недвижимость, по крайней мере, с инвестиционной точки зрения. Доходность от аренды лежит в основе спроса на недвижимость со стороны людей с накоплениями, владельцы которых решили «оттаять» в поисках более высокой доходности или защиты от инфляции.
Ведь если прирост капитала (который будет получен от повышения стоимости недвижимости, приобретенной в инвестиционных целях) является неопределенным и неизвестным, то доходность от аренды гораздо более ясная и является единственным «надежным фактором», на котором может быть основано инвестиционное решение о покупке недвижимости.
Итак, первый и самый простой способ (по крайней мере, на взгляд автора), с помощью которого вы можете оценить, сколько стоит ваша собственность. Исторически доходность от аренды в этой стране колебалась между 3 и 6% (в зависимости от типа недвижимости и места ее расположения), а цены на недвижимость и арендная плата почти всегда двигались в унисон.
Другими словами, когда рынок «горячий» и близок к своему пику, эти доходности падают до нижней границы, и наоборот, когда рынок находится на дне, они, как правило, ближе к верхней границе.
Правда заключается в том, что вряд ли кто-то будет инвестировать (с целью получения прибыли и защиты своих сбережений) в недвижимость с ожидаемой доходностью от аренды ниже 3%. Потому что это не защитит его сбережения даже от инфляции (если он не рассчитывает на прирост капитала).
С другой стороны, если доходность вырастет до верхней границы в 6%, то при рекордно низких ставках по депозитам и рекордные размеры депозитов рынок должен со временем исправить этот перекос и по мере роста цен на недвижимость естественным образом снизить эту ставку.
Следуя средней точки зрения, автор использует проще эмпирическое правило для быстрого определения (без претензии на точность или учета конкретных факторов, связанных с недвижимостью, таких как местоположение, размер, качество строительства и т.д.), сколько должна стоить недвижимость.
А в качестве ставки использование 5% годовой доходности от аренды, имеет как минимум защиту сбережения инвестора от инфляции и дает небольшой прирост капитала со временем, а для недвижимости крупных размеров эта ставка может снизиться до 4%.
Говоря простым языком, недвижимость (по простым оценочными показателями автора) должна стоить примерно в 20-25 раз больше потенциальной годовой арендной платы, которую она может приносить.
Эти 20 раз больше, чем суб-15-летняя арендная плата, рекомендованная экспертами покупателям недвижимости как предел, когда покупка недвижимости имеет более финансовое значение, чем аренда. Но с другой стороны, эта цифра отражает позицию продавца, всегда завышенную оценку своей недвижимости, а также сложившуюся ситуацию «рынка продавцов» в нашей стране.
Например, если она сдается за 10 000 гривен (двухкомнатная квартира в обычном районе Софии), то годовая арендная плата составляет 120 000 грн (12×10 000 грн.). Умноженное в 20 раз — это дает оценку в 2 400 000 гривен.
Квартира, которая приносит 20 000 грн. ежемесячной арендной платы и 240 000 грн. годовой арендной платы, должна стоить по вышеуказанным критериям около 4 800 000 грн, при использовании 20-кратного коэффициента, или к 6 000 000 грн., при использовании 25-кратного коэффициента, так как, скорее всего (судя по более высокой арендной платой), это большая недвижимость, или находится в «более желаемом» районе.
Конечно, вышеуказанный метод оценки недвижимости является абсолютно неубедительным. С другой стороны, указанный мультипликатор (в данном случае 20 или 25-летняя арендная плата) может варьироваться в сторону увеличения — например, до 30 (для очень сильных продавцов), или в сторону уменьшения — до 15 (для сильных покупателей), в зависимости от местоположения и размера объекта недвижимости, его личных характеристик, ситуации на рынке и т.д.