Многие украинцы, приехавшие в Польшу из-за войны, сегодня находятся в активном поиске жилья в аренду или уже снимают какое-то жилье. Предлагаем несколько рекомендаций, касающихся аренды жилья, и рассказываем, могут ли арендаторов выселить досрочно.
Не соглашайтесь на аренду без договора
Договор – это основной документ, который должен быть подписан до того, как Вы заселитесь в эту квартиру. Это единственный документ, полностью гарантирующий соблюдение Ваших прав как арендатора. В нем также говорится, какую ответственность Вы несете за недвижимость и какие правила следует соблюдать при аренде. Вы также будете знать, как долго длится период, который вам дается после уведомления о расторжении аренды, чтобы не беспокоиться, если арендодатель скажет вам съехать сразу. Конечно, Вы должны понимать, какой договор подписываете и не соглашаться на него вслепую. Если арендодатель заключил договор только на польском языке, Вы можете попросить у него перевод или обратиться к переводчику или адвокату, который проверит содержащиеся в нем положения.
Заселяясь в квартиру, проверьте имущество
В настоящее время ситуация на рынке жилья достаточно сложная, поэтому многие люди очень часто решают внести залог или зарезервировать выбранную недвижимость еще до того, как ее увидят. Однако это рисковано по ряду причин. Такие действия дают широкие возможности для мошенников, которые не раз выманивали задаток за квартиру, а затем исчезали без вести. Чтобы не остаться без квартиры и денег, лучше не платить заранее. Другая ситуация заключается в том, что качество квартир по фотографиям зачастую отличается от того, как они выглядят в реальности. Именно поэтому столь важно проверить их состояние еще до подписания контракта. Это позволит избежать ситуации обитания в нечеловеческих условиях. Следует помнить, что Вы не обязаны вносить задаток в подписание договора, на самом деле, для Вашего блага и безопасности, Вы должны сделать это только после подписания документов.
Арендодатель не может повышать арендную плату сразу
Многие люди не понимают, что сам факт того, что кто-то является домовладельцем, не дает никому права повышать арендную плату в любой момент. Эти вопросы регулируются Законом о защите прав арендаторов. Согласно его положениям, прекращение действия старой арендной платы для введения новой должно происходить через три месяца. Существует разница между валоризацией арендной платы и ее повышением. Когда мы говорим о валоризации, арендодатель имеет право увеличить арендную плату на уровень инфляции за предыдущий год. Если повышение арендной платы не зависит от инфляции, то арендодатель обязан обосновать свое решение, например, увеличением оплаты.
Как найти квартиру для аренды?
В связи с нашествием миллионов людей в Польшу многие испытывают большие трудности с поиском собственного жилья. Ситуацию не облегчает инфляция, из-за которой в последние месяцы цены на квартиры резко взлетели. Однако следует продолжать просматривать предложения по аренде, поскольку новые объявления появляются ежедневно. Также по-прежнему многие предлагают бесплатную помощь и жилье.
Могут ли выселить из арендованного жилья в Польше?
Краткий ответ на этот вопрос – да. Но это не всегда достаточно просто. И важную роль в регулировании этого вопроса играет именно подписанный договор аренды, в котором обычно прописываются все требования и обязанности сторон. Так что не стоит относиться к подписанию этого соглашения легкомысленно. Сразу следует означать, что внимательное ознакомление с договором аренды может избавить от многих проблем в будущем. Тем более что в Польше существует два базовых типа договоров аренды:
- традиционный (Tradycyjna umowa najmu);
- договор временной аренды (Umowa najmu okazjonalnego), который часто называют «оказиональным» договором.
И одна из ключевых разниц между этими соглашениями заключается именно в пункте, касающемся выселении. Традиционный договор может быть подписан на определённый или неопределенный срок. Контракт аренды на определенный срок обычно подписывается на 1-2 года. В арендном договоре на неопределенный срок срок аренды не указывается, но в большинстве случаев в нем предусматривается пункт, согласно которому арендатор должен заблаговременно (как правило, за 3 месяца) предупредить владельца жилья об окончании действия условия. В свою очередь, Umowa najmu okazjonalnego укладывается на определенный срок (до 10 лет) и имеет дополнительные гарантии для владельца.
Процедура выселения по традиционному договору аренды
Традиционный договор аренды обеспечивает большую защищенность арендаторов. Подписав этот документ, арендодатель должен иметь вескую причину для отказа жильцам в жилье, а именно – задолженность за аренду (больше, чем за два месяца), нанесение ущерба помещению или имуществу, или использование арендованного помещения не по целевому назначению, в том числе передача его в пользование третьим лицам (в субаренде). Более того, даже при наличии какого-либо из указанных нарушений договора, собственник не имеет права сразу выселить арендаторов. Сначала он должен сделать письменное предупреждение, и только потом, если жильцы не отреагируют на обращение, хозяин может настаивать на досрочном расторжении соглашения.
Если не удается разрешить конфликт с согласия сторон, хозяин может обратиться в суд. И, если суд признал правоту хозяина дома, у арендатора есть месяц на то, чтобы выехать из жилья. Следует отметить, что в случае, если арендатором является лицо с инвалидностью, беременная женщина или безработный, суд может принять решение о принудительном выселении только тогда, когда человек получил от правительства социальное жилье. И арендатор может продолжать проживать в арендованном доме весь период, пока ему подыскивают другой вариант для проживания.
Процедура выселения по временному (оказиональному) договору аренды
Главным отличием Umowa najmu okazjonalnego от обычного договора аренды является то, что арендатор должен указать в документе определенный адрес на территории Польши, куда он, в случае досрочного прекращения договора, сможет уехать. Для этого третье лицо (владелец помещения по указанному адресу) должно у нотариуса подтвердить такую возможность и готовность принять лицо в случае непредвиденных обстоятельств.
Необходимо уточнить, что на сегодняшний день по закону от граждан Украины не имеют права требовать предоставления другого адреса жилого помещения в качестве резервного варианта. Украинцам, приехавшим в Польшу из-за войны, предлагается только подписать декларацию о добровольном освобождении жилого помещения на основании договора аренды.
Тем не менее, по общим правилам оказиональный договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем без права обжаловать это решение в суде при условии нарушения арендатором хотя бы какого-либо пункта условия. И по этому договору арендатор должен уволить арендованное жилье в срок 14 дней (если иное не прописано в условии). Как правило, дополнительной гарантией для арендатора при подписании такого договора является оформление залога (кауция) – он возвращается арендатору при условии выполнения всех обязательств по истечении срока действия соглашения.