ГоловнаНерухомістьНайпростіший спосіб дізнатися, скільки коштує ваша нерухомість

Найпростіший спосіб дізнатися, скільки коштує ваша нерухомість

Рекордне зростання вартості нерухомості, рекордні ціни на нерухомість – ось лише деякі заголовки, які притягують погляди власників нерухомості і потенційних продавців і створюють у них, можливо, нереалістичні уявлення про те, скільки коштує їх нерухомість, пише money.bg.

В цілому, ціна нерухомості – це ціна, за якою ви можете її продати. І в залежності від попиту і пропозиції вона може наближатися до одного з двох своїх меж – максимально можливого (з точки зору покупця) і мінімально прийнятного (з точки зору продавця).

Саме через високий попит на нерухомість, в умовах пандемії і рекордних заощаджень населення, яке боїться інфляції, операцій з дуже давно замороженою нерухомістю, куплені за рекордно високими цінами під час піку ринку житла в 2008 році, вийшли на ринок і продаються.

Це відбувається в той час, коли ціни на реалізовану нерухомість починають наближатися до свого “максимального піку” (принаймні, з поточної точки зору).

Але власники нерухомості не повинні обманювати себе. Їх власність коштує стільки, скільки покупці готові або можуть дозволити собі заплатити.

І незважаючи на ентузіазм останніх, ціни мають природну межу, яка визначається такими факторами, як доступність і прибутковість оренди, а також ситуація на іпотечному ринку і рівень процентних ставок.

Саме з прибутковістю від оренди можна в значній мірі пов’язати реальні ціни на нерухомість, принаймні, з інвестиційної точки зору. Прибутковість від оренди лежить в основі попиту на нерухомість з боку людей з накопиченнями, власники яких вирішили “відтанути” в пошуках більш високої прибутковості або захисту від інфляції.

Адже якщо приріст капіталу (який буде отриманий від підвищення вартості нерухомості, придбаної в інвестиційних цілях) є невизначеним і невідомим, то прибутковість від оренди набагато більш ясна і є єдиним “надійним фактором”, на якому може бути засноване інвестиційне рішення про придбання нерухомості.

Отже, перший і найпростіший спосіб (по крайней мере, на погляд автора), за допомогою якого ви можете оцінити, скільки коштує ваша власність. Історично прибутковість від оренди в цій країні коливалася між 3 і 6% (в залежності від типу нерухомості і місця її розташування), а ціни на нерухомість і орендна плата майже завжди рухалися в унісон.

Іншими словами, коли ринок “гарячий” і близький до свого піку, ці прибутковості падають до нижньої межі, і навпаки, коли ринок перебуває на дні, вони, як правило, ближче до верхньої межі.

Правда полягає в тому, що навряд чи хтось буде інвестувати (з метою отримання прибутку і захисту своїх заощаджень) в нерухомість з очікуваною прибутковістю від оренди нижче 3%. Тому що це не захистить його заощадження навіть від інфляції (якщо він не розраховує на приріст капіталу).

З іншого боку, якщо прибутковість зросте до верхньої межі в 6%, то при рекордно низьких ставках по депозитах і рекордні розміри депозитів ринок повинен з часом виправити цей перекіс і в міру зростання цін на нерухомість природним чином знизити цю ставку.

Дотримуючись середньої точки зору, автор використовє найпростіше емпіричне правило для швидкого визначення (без претензії на точність або врахування конкретних факторів, пов’язаних з нерухомістю, таких як місце розташування, розмір, якість будівництва і т.д.), скільки має коштувати нерухомість.

А в якості ставки я використовую 5% річної прибутковості від оренди, що має як мінімум захистити заощадження інвестора від інфляції і дати невеликий приріст капіталу з часом, а для нерухомості великих розмірів ця ставка може знизитися до 4%.

Говорячи простою мовою, нерухомість (за найпростішим оціночними показниками автора) повинна коштувати приблизно в 20-25 разів більше потенційної річної орендної плати, яку вона може приносити.

Ці 20 разів більше, ніж суб-15-річна орендна плата, рекомендована експертами покупцям нерухомості як межа, коли покупка нерухомості має більше фінансове значення, ніж оренда. Але з іншого боку, ця цифра відображає позицію продавця, який завжди має завищену оцінку своєї нерухомості, а також наявну ситуацію “ринку продавців” в нашій країні.

Наприклад, якщо вона здається за 10 000 гривень (двокімнатна квартира в звичайному районі Софії), то річна орендна плата становить 120 000 грн (12×10 000 грн.). Помножене в 20 разів – це дає оцінку в 2 400 000 гривень.

Квартира, яка приносить 20 000 грн. щомісячної орендної плати і 240 000 грн. річної орендної плати, повинна коштувати по вищевказаним критеріям близько 4 800 000 грн, при використанні 20-кратного коефіцієнта, або до 6 000 000 грн., при використанні 25-кратного коефіцієнта, тому що, швидше за все (судячи з більш високою орендною платою), це більша нерухомість, або розташована в “більш бажаному” районі.

Звичайно, вищевказаний метод оцінки нерухомості є абсолютно непереконливим. З іншого боку, зазначений мультиплікатор (в даному випадку 20 або 25-річна орендна плата) може варіюватися в бік збільшення – наприклад, до 30 (для дуже сильних продавців), або в сторону зменшення – до 15 (для сильних покупців), в залежно від місця розташування і розміру об’єкта нерухомості, його особистих характеристик, ситуації на ринку і т.д.

Слідкуйте за нами на: Google News | Telegram | Facebook | Twitter
- Реклама -
- Реклама -

Актуально про...

Погода

Схожі новини