У Будапешті готуються до безпрецедентного кроку: в одному з центральних районів із 2026 року повністю заборонять короткострокову оренду житла, зокрема через платформи на кшталт Airbnb. Рішення, яке вже порівнюють із «лабораторією майбутнього» європейського туризму, може змінити як обличчя району, так і логіку туристичного бізнесу в столиці Угорщини.
Місцева влада 6-го району – серця нічного життя та культурних пам’яток Будапешта – заявляє, що хоче зупинити перетворення кварталів на туристичну примару, де замість постійних жителів – чемодани на колесах і вечірки до ранку. Власники квартир та малий бізнес, навпаки, попереджають: заборона вдарить по економіці району й не вирішить житлової кризи.
Що саме забороняють
Із 1 січня 2026 року в 6-му районі Будапешта має набути чинності повна заборона на короткострокову оренду квартир – насамперед через Airbnb та схожі платформи. Це стане першим таким випадком у країні, і багато хто побоюється, що інші райони столиці можуть наслідувати приклад.
Мер району Тамаш Шопроні пояснює, що ситуація вийшла з-під контролю:
– Є будинки, де половина квартир здається через Airbnb. Місцеві мешканці витісняються з центру й замінюються туристами – це неприйнятно.
За останні роки Будапешт перетворився на один із найдинамічніших туристичних напрямків Європи. У 2024 році Угорщину відвідали понад 18 мільйонів туристів, майже 6 мільйонів із них – Будапешт. Потік гостей зріс на 24% порівняно з попереднім роком, а туризм забезпечує близько 13% ВВП країни.
Найшвидше, однак, зростав саме сегмент короткострокової оренди:
-
кількість таких об’єктів у Будапешті збільшилася приблизно на 80% між 2020 і 2024 роками
-
у місті вже більше квартир на Airbnb, ніж готельних номерів
-
близько 40% ночей туристи проводять у житлі, заброньованому через платформи, тоді як середній показник по Європі – приблизно 28%
Шум, руїн-бари і виснажені сусіди
Те, що подобається туристам – руїн-бари, вуличні тераси, цілодобові вечірки й доступні ціни, – для мешканців центру Будапешта дедалі частіше означає ніч без сну. Шум, сміття, п’яні компанії, наркотики та постійна зміна сусідів перетворюють життя в історичних кварталах на випробування.
Уряд Угорщини офіційно визнав проблему, але при цьому продовжує активно підтримувати туристичний сектор. У 2024 році держава вчетверо збільшила податки та збори на оренду через Airbnb і запровадила дворічний мораторій на реєстрацію нових об’єктів. Райони столиці отримали право посилювати правила – наприклад, обмежувати максимальну кількість днів оренди на рік.
Шопроні, представник ліберальної партії Momentum, вирішив піти ще далі й запропонував повну заборону короткострокової оренди в районі. У 2024 році він організував онлайн-референдум:
-
участь узяли 20,5% виборців
-
54% тих, хто проголосував, підтримали заборону
11 листопада Верховний суд Угорщини дав зелене світло рішенню, і тепер район має право повністю закрити ринок Airbnb із 2026 року.
Власники квартир: «У нас вибивають ґрунт з-під ніг»
Для власників житла, які роками інвестували в квартири під туристичну оренду, заборона стала шоком.
Колишня балерина Угорської державної опери Нора Сювегеш зізнається, що зараз перебуває в розпачі. Дві невеликі квартири в 6-му районі стали її основним джерелом доходу після завершення кар’єри на сцені:
– Я дотримувалася всіх правил, вкладала гроші в ремонт, зустрічала гостей навіть пізно вночі, платила всі податки й збори. А тепер відчуваю, ніби в мене просто забрали землю з-під ніг.
Сювегеш розглядає довгострокову оренду як альтернативу, але не приховує сумнівів. Під час пандемії, коли туристів не було, вона вже мала досвід із довгостроковими орендарями й називає його значно проблемнішим:
– Гості Airbnb приїхали – пожили – поїхали. Вони зазвичай охайні. А справжній безлад можуть влаштувати саме ті, хто живе довго.
Вона не вірить, що заборона Airbnb вирішить житлову проблему Будапешта. Оренда у місті зросла більш ніж на 10% у 2024 році, і хоча темпи, ймовірно, сповільняться, багато хто вважає це природним процесом: столиця Угорщини все ще відстає від Варшави, Праги чи Відня за рівнем орендних ставок.
«Ми годуємо округ, а нас роблять крайніми»
Президент асоціації власників квартир для короткострокової оренди Балаж Шуміцький різко критикує рішення влади:
– Від цієї заборони ніхто не виграє – будуть тільки ті, хто програє.
За його словами, 6-й район заробляє близько 1 мільярда форинтів на рік (приблизно 2,6 млн євро, або понад 110 млн грн) завдяки податкам і зборам від цього сегмента. Втратити такі надходження, на його думку, – «розкіш, яку район не може собі дозволити».
Шуміцький називає рішення антиринковим і проводити паралелі з минулим:
– Забирати у людей право розпоряджатися власною квартирою – це крок назад, майже у бік комунізму. Що далі – конфіскація житла?
Він наполягає: проблеми створюють не легальні хости, а «сіра зона» – незареєстровані квартири, які не платять податків і не дотримуються правил. Законопослушні ж власники зацікавлені в тиші та хороших відносинах із сусідами, бо будують бізнес надовго.
Як приклад він наводить Барселону, де діє цілодобова гаряча лінія для скарг: якщо власник не реагує на порушення, він може втратити ліцензію. У багатьох об’єктах встановлені датчики шуму, які попереджають гостей про надто гучні вечірки. А проблеми зі сміттям і вуличним шумом мають вирішувати поліція та муніципальні служби, а не заборона сегмента як такого.
Втім, саме Барселона планує повністю заборонити Airbnb до листопада 2028 року – місто рухається до ще жорсткіших правил, ніж Будапешт.
Аргументи мера: повільніше зростання цін і шанс для «справжнього середнього класу»
Тамаш Шопроні визнає, що заборона боляче вдарить по частині власників і малого бізнесу, але впевнений: довгостроково вона піде району на користь.
За його оцінками, втрати бюджету становитимуть близько 300 мільйонів форинтів – значно менше від сум, якими оперують критики. Мер стверджує, що перші результати вже видно:
– Після оголошення про заборону попит на житло в районі зріс, але ціни піднялися лише на 7%, тоді як у сусідніх районах – на 15–18%.
Шопроні відкрито говорить про свою «ліву» програму і хоче зробити 6-й район місцем, де можуть дозволити собі жити вчителі, поліцейські та представники середнього класу, а не лише заможні власники інвестиційних квартир.
DIP пояснює: як міста світу воюють з Airbnb
Історія Будапешта – лише один епізод у глобальній битві міст із короткостроковою орендою. Чимало урбаністичних центрів стикаються з однаковими викликами.
Чому міста обмежують Airbnb та подібні сервіси:
-
Зростання цін на житло. Квартири в туристичних районах масово виводяться з довгострокової оренди, що скорочує пропозицію для місцевих мешканців і підштовхує ціни вгору.
-
Житловий дефіцит. У популярних містах формується реальний житловий кризис – місцевим просто ніде жити в межах звичного району.
-
Зміна характеру кварталів. Живі житлові райони перетворюються на туристичні декорації: магазини для місцевих зникають, натомість з’являються сувенірні лавки та бари.
-
Погіршення якості життя. Шум, сміття, вечірки до ранку, напруженість у стосунках між сусідами та гостями.
-
Нерівні умови з готелями. Готельний бізнес працює за жорсткими нормами безпеки й оподаткування, тоді як частина об’єктів короткострокової оренди довго залишалася в тіні.
-
Складність контролю. Міській владі складно відстежити всі квартири, забезпечити дотримання правил і реально стягувати податки.
Які інструменти використовують різні міста:
-
Повні або часткові заборони в окремих районах. Як планує 6-й район Будапешта або як рухається Барселона, що готується до повної заборони Airbnb до 2028 року.
-
Ліміт днів оренди. У Парижі діє обмеження на 120 днів на рік, в Амстердамі – близько 30 днів на рік для приватних квартир.
-
Обов’язкова реєстрація та ліцензії. Власники мусять отримувати дозволи, реєструвати об’єкти й вивішувати номер ліцензії на платформі.
-
Підвищені податки й туристичні збори. Чим активніше квартира працює як бізнес, тим вищим стає податкове навантаження, щоб вирівняти конкуренцію з готелями.
-
Штрафи й посилений контроль. Міста вводять великі штрафи за незаконну оренду або порушення правил – від Сан-Франциско до Берліна.
-
Вимоги до безпеки. Пожежна сигналізація, плани евакуації, страхування відповідальності – стандарт для багатьох юрисдикцій.
-
Гарячі лінії для скарг мешканців. Як у Барселоні: сусіди можуть повідомити про шум і порушення, що загрожує хосту втратою ліцензії.
-
Співпраця з платформами. Деякі міста домовляються з Airbnb про обмін даними, автоматичне нарахування туристичних зборів і блокування нелегальних оголошень.
Приклади жорстких обмежень у світі:
-
Барселона (Іспанія) – планує повністю припинити короткострокову оренду до 2028 року.
-
Париж (Франція) – суворі ліміти на дні оренди та вимога реєстрації.
-
Амстердам (Нідерланди) – скорочені ліміти днів і «зони без Airbnb».
-
Берлін (Німеччина) – заборона на здачу цілих квартир без спеціального дозволу.
-
Нью-Йорк (США) – практично повна заборона оренди менше ніж на 30 днів із 2023 року, що вже призвело до зростання готельних цін і появи «сірого» ринку.
-
Токіо (Японія) – суворі правила ліцензування та обмеження за районами.
Баланс між розвитком туризму та правом містян на комфортне життя стає одним із головних викликів для мегаполісів. Будапешт лише входить у цю глобальну дискусію – і досвід 6-го району уважно вивчатимуть як прихильники, так і противники Airbnb по всій Європі.